Mua đất bằng giấy viết tay trả hết tiền nhưng bên bán gây khó dễ khi làm thủ tục cấp GCN QSDĐ phải làm thế nào?

Bà Bùi Anh Điệp, công tác tại Trung tâm Tư vấn Pháp luật tỉnh Quảng Trị trả lời như sau: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bằng giấy viết tay thường “vô hiệu về hình thức”, nhưng nếu bạn đã thực hiện ≥ 2/3 nghĩa vụ (đặc biệt là đã trả đủ tiền, nhận đất, sử dụng ổn định), bạn có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực giao dịch theo Điều 129 BLDS 2015; đồng thời có các lối đi hành chính theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP để được cấp sổ trong một số trường hợp.

Dưới đây là lộ trình xử lý, theo thứ tự ưu tiên thực tế.

Cơ sở pháp lý cốt lõi:

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được công chứng/chứng thực (Luật Đất đai 2013, 2024). Giấy tay không công chứng thường bị coi là vô hiệu về hình thức. Tuy nhiên, nếu một bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ (thực tế thường là đã trả đủ tiền, nhận đất, sử dụng), Tòa án có thể công nhận hiệu lực giao dịch theo Điều 129 BLDS 2015. Thực tiễn xét xử đã nhiều lần công nhận hiệu lực với đủ chứng cứ thanh toán, bàn giao, sử dụng ổn định.

Trường hợp giao dịch giấy tay trước các mốc thời gian và đáp ứng điều kiện tại Luật Đất đai 2024, người đang sử dụng đất có thể làm thủ tục cấp GCN lần đầu theo hướng dẫn tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP (quy định về đăng ký, cấp GCN) mà không nhất thiết “sang tên” theo hợp đồng công chứng truyền thống.

Lộ trình xử lý theo thực tế hồ sơ

1) Thử “con đường ngắn” qua hành chính nếu đủ điều kiện (nên làm song song)

Kiểm tra bạn có thuộc nhóm được “cấp sổ lần đầu” theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP không, ví dụ:

Đang sử dụng đất ổn định, không tranh chấp; có giấy tờ về nguồn gốc, có giấy tay/chứng từ thể hiện việc chuyển quyền trước 01/8/2024; hoặc thuộc các trường hợp có giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai 2024 khi giấy tờ đứng tên người khác nhưng có văn bản chuyển quyền, chưa sang tên trước 01/8/2024.

Hồ sơ chuẩn bị: Đơn đề nghị đăng ký/cấp GCN; giấy tay mua bán; chứng cứ thanh toán; bản sao CCCD/hộ khẩu; xác nhận sử dụng ổn định, không tranh chấp (nếu có); trích đo/ranh giới; chứng từ thuế, biên lai nghĩa vụ tài chính… Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai/UBND cấp có thẩm quyền theo nơi có đất. Nếu bên bán “mất liên hệ/không hợp tác”, cơ quan đăng ký sẽ thông báo, niêm yết công khai để giải quyết theo thủ tục cấp GCN lần đầu cho “người đang sử dụng” khi đủ điều kiện.

Lưu ý: Cách này phù hợp khi thửa đất đủ điều kiện cấp sổ, không vướng quy hoạch/thu hồi, không tranh chấp thực tế. Nếu có tranh chấp hoặc cần buộc bên bán ký/hợp tác, chuyển sang bước 2.

2) Gửi “tối hậu thư” buộc hợp tác trước khi kiện

Soạn văn bản yêu cầu bên bán thực hiện nghĩa vụ: Ký hợp đồng công chứng/sang tên/hợp tác nộp sổ gốc, cung cấp hồ sơ…; ấn định thời hạn 10 -15 ngày; gửi bảo đảm/qua tổ chức hành nghề công chứng để lưu vết. Văn bản này là chứng cứ thiện chí và là “điểm chốt” trước khi khởi kiện.

Nếu bên bán vẫn cản trở, chuyển bước 3.

3) Khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực giao dịch và buộc thực hiện thủ tục đăng ký sang tên

Yêu cầu Tòa:

Công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo Điều 129 BLDS 2015 (trường hợp chỉ vô hiệu vì hình thức).

Buộc bên bán thực hiện thủ tục chuyển nhượng/cung cấp sổ gốc hoặc chấp nhận hủy sổ cũ để cấp mới; trường hợp bên bán không hợp tác sau bản án, đề nghị cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo bản án/quyết định có hiệu lực.

Chứng cứ quan trọng:

Giấy tay; biên nhận/chuyển khoản; giao nhận đất, sử dụng ổn định; nhân chứng; hồ sơ thuế, trích đo; ảnh, vị trí, ranh giới… Tòa thường đánh giá “đã thực hiện ≥ 2/3 nghĩa vụ” qua các dấu hiệu khách quan (thanh toán, sử dụng, bàn giao sổ, cắm mốc…).

Thực tiễn: Nhiều vụ Tòa công nhận hiệu lực giấy tay và cho phép người mua làm sổ; nếu bên bán giữ sổ gốc cố tình không nộp, cơ quan đăng ký có thể áp dụng thủ tục hủy/thu hồi và cấp đổi theo bản án để bảo đảm thi hành.

4) Thi hành sau bản án và xử lý tình huống “giữ sổ gốc”

Mang bản án có hiệu lực đến Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục theo án. Nếu bị yêu cầu nộp bản gốc nhưng bên bán giữ và không giao, đề nghị áp dụng quy định về hủy sổ/cấp sổ mới theo bản án; phối hợp cơ quan thi hành án dân sự để buộc giao nộp hoặc xử lý thay thế theo trình tự đăng ký đất đai hiện hành.

Bảng so sánh nhanh hai hướng đi

(Phân tích tổng hợp từ quy định Luật Đất đai 2024, Nghị định 101/2024/NĐ-CP, điểm a khoản 3 về công chứng/chứng thực, và án lệ thực tiễn công nhận hiệu lực giấy tay khi đã thực hiện phần lớn nghĩa vụ.)

Ví dụ thực tế minh họa

Bạn A mua đất năm 2017 bằng giấy tay, đã trả đủ tiền, nhận đất, xây nhà ở ổn định, bên bán giữ sổ gốc và không hợp tác.

Bước 1: A nộp hồ sơ cấp GCN lần đầu theo Luật Đất đai 2024/NĐ 101 (kèm giấy tay, chứng từ trả tiền, xác nhận sử dụng ổn định).

Nếu cơ quan đăng ký dừng vì “có tranh chấp” do bên bán khiếu nại:

Bước 2: A khởi kiện yêu cầu công nhận hiệu lực giao dịch theo Điều 129 BLDS 2015 và buộc bên bán thực hiện thủ tục; sau khi thắng kiện, nộp bản án để cơ quan đăng ký sang tên, nếu bên bán không giao sổ gốc thì đề nghị áp dụng thủ tục hủy sổ cấp lại theo bản án.

Khuyến nghị hành động của tôi.

Thu thập ngay toàn bộ chứng cứ: giấy tay, giao nhận tiền (biên nhận/chuyển khoản), chứng cứ sử dụng đất, nhân chứng, ảnh, bản vẽ, thuế, điện nước.

Gửi văn bản yêu cầu bên bán hợp tác trong 10-15 ngày.

Song song nộp hồ sơ theo “hướng hành chính” xin cấp GCN lần đầu nếu thửa đất đáp ứng điều kiện Luật Đất đai 2024/NĐ 101.

Chuẩn bị phương án khởi kiện: nếu bị cản trở hoặc phát sinh tranh chấp, nộp đơn yêu cầu Tòa công nhận hiệu lực giao dịch theo Điều 129 BLDS 2015 và buộc bên bán thực hiện thủ tục.

Trong quá trình này, hạn chế tự thỏa thuận bổ sung làm phát sinh rủi ro (ví dụ ký văn bản mới bất lợi); mọi trao đổi nên lập thành văn bản có xác nhận gửi.

Đã trả hết tiền bằng giấy tay vẫn có cửa hợp pháp để “ra sổ” – ưu tiên cấp GCN lần đầu nếu đủ điều kiện; nếu bị cản trở, dùng Điều 129 BLDS để Tòa “hợp thức hóa” giao dịch và buộc sang tên đến cùng.